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两组阿拉伯数字
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| 责任编辑：遇伟刚 发布时间：2006-09-24 19:45:20 |
中国之翼
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撰文/陶滔 (亚洲人居环境协会理事中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长) 图片/五合国际(5+1Werkhart International) 编辑/晓刚
国家有关部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，一向喧嚣的房地产界噤若寒蝉，倒是二手房市场炙热火爆。何以如此？70％的开发量要盖90平方米以内的房子，叫正在持续向高端地产攀爬的开发商们如何得了。一时间建筑套型面积90平方米和70％的建设比例关系，两组数字成了众业内人士私底下的热门话题。
话题之一：三七开的比例关系对单一项目来说成了死穴。好在，在大家惶惶不可终日的心态下，建设部出台了165号文件，释怀了业内人士们内心里的疑虑。
话题之二：建筑套型面积的概念如何解释，有人认为建筑套型面积90平方米，住宅的建筑面积就应该在120平方米左右，结果是“非也”！查查住宅设计规范就可知晓：“5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”（《住宅设计规范GB50096-1999》）。
话题之三：90平方米的住宅如何设计能做出舒适的居住空间来，这大概是大厅大卧全朝南的舒适观引起的疑问吧。其实真正的住宅建筑师是会在螺蛳壳里做道场的，问题在于中国人的居住舒适观影响是一个什么标准？根据新加坡、日本的经验，从建立资源节约型社会的角度，90平方米是非常合理的。新加坡在进行第一次住房调控的时候，将75平方米作为一个限制。所有开发商建造的房子面积不能超过75平方米，这是一个死的行政命令。随着新加坡GDP的增长，其成为亚洲四小龙之后，新加坡才把住宅建设面积的限制上调至90平方米，小强国如此。中国这个地少人多的大发展国家，该怎么做，岂不一目了然。
所以笔者认为，国家进行调控的其中一个目标就是要通过各环节的调控减少目前大量的土地浪费，在恰当的人口密度中实现土地的最高效率。
关于90平方米户型设计的对话
对话建筑师：五合国际集团（5+1Werkhart International）副总经理冷进生，建筑师Michael Pruss、王玮琦等。
问：90平方米以下能够设计出精品户型吗？
答：首先说明，90平方米以下的户型是肯定能做出精品户型的。目前市场上也有做得比较出色的小户型，且户型设计已相当成熟。主流媒体一直对小户型评价不高的原因，其实并不单纯在户型设计这一个方面，而是在竞争激烈的市场中，开发商追求高容积率的限制下，规划、景观、建筑体形（塔楼和板楼的区别）都不尽人意造成的。
阐明一个概念，我们今天讨论的90平方米户型设计指的是二居或二居半的户型。我们理解的九部委的《调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》关于90平方米小户型占总建设面积70％的要求，是响应国家倡导“节约型社会”的号召，因此把90平方米做成大一居是没有意义的，没有达到省地节地的要求。
问：怎样看待90平方米户型的舒适性？
答：同样是做二居，90平方米没有120平方米舒适，这是肯定的。一梯多户的塔楼没有一梯两户的板楼舒适，也是肯定的。我们所说的舒适只是一个相对的概念。设计的创新和发展也是针对“相对”这两个字展开。或者换一个说法更明确，90平方米的两居完全可以做到舒适，120平方米的两局已经相当奢侈，后者可以说是违背我们作为一个发展中国家的现状的。
问：如何使90平方米以下的房型设计符合购房者的实际需求，并且比较舒适？
答：如果从住宅的舒适角度来说，可以有多重定义，包括景观环境、户型设计、施工工艺、设计精细度等多个方面。关于如何避免简单的重复上世纪七八十年代的户型结构，提升住宅产品内在品质，达到舒适节能的设计要求，我们之前已经发表了若干看法，主要是在以下几个方面着手，即：1、标准化。包括设计模数化、构建标准化，以利于大规模工业生产；施工标准化，保证住宅产品的内在品质。2、精细化。户型设计小而精，对家具摆放、储藏空间的细分、卫生间布置等从人体工程学角度进行精度设计；依据客户群体进行分别设计。 3、高舒适度低能耗的技术手段。4、规划景观的均好性等。
问：从户型设计来看，如何有效应对小户型政策？
答：如果单从户型设计来看，目前积极应对小户型政策的手法主要有两种：
1、在总面积不变的情况下尽量加大使用面积。这主要指的两个方面，一个是从得房率角度考虑，相同的套型建筑面积，一般来讲板楼获得的使用面积高于塔楼，但塔楼可以获得较高的容积率；当建筑形体确定之后，可以通过交通核的设计压缩公摊面积，提高得房率；另一方面从户型设计着手，如厨房与餐厅做开敞式设计，尽量减少硬性隔断，使空间看起来更开敞，设置凸窗、角窗等，香港就有将凸窗外挑900毫米，利用挑出台面作为单人床的做法。
2、对传统生活方式的挑战。90平方米户型成为市场的主流户型，求新求变的户型产品将改变我们的生活方式。比如日本和韩国户型设计中，游空间对国人来讲是比较新鲜的，它强调各个空间的复合功能，而不是单一功能。同时注重玄关的独立性、储藏空间的细分等等，尤其是厨房开敞，餐起合一（有时餐厅也作书房、工作室）、卫浴分离等手法，对我们的传统居住习惯冲击更大。这些在它国实施的优秀案例是否能在我国落地生根还要看市场的接受度。
在这里多说几句，由于日本是土地私有制国家，集合住宅都是小规模开发，以低层高密度为特征。主流户型以60－80平方米为主，建设质量确实相当高，但户型设计只能说相对较好。他们的生活习惯和我国不同，尽管在玄关、贮藏、卫浴等空间确有可借鉴之处，但仅卧室小、常有暗卧、暗卫这一条，恐怕就很难被国人接受。
目前市场上也有部分高适应性住宅，采用框架结构或钢结构，室内无隔墙，配以同层后排水技术使管井集中设置，客户可依据需求自行分割。这类户型技术已经成熟，但制作流程尚处于试验阶段，能否大量推广有待市场检验。 |
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